倉庫・工場の選定

01　現状の問題点

現在使用している物件の問題点は何でしょう。広い、せまい、敷地がせまく車が入らない、天井が低く品物が高く積めない。新たな設備が必要になっている。近隣から騒音等のクレームが発生している、等々。これらの問題点を明確にして今後さがすべき物件の必要条件を確認することが必要です。

02　必要な面積

必要とする面積はどれくらいですか？ 特に倉庫系・工場系は保管・作業の面積と、事務所や休憩室等の面積、さらに搬出入にともなう敷地面積など、検討しなければならない項目は多くなります。倉庫の保管スペースについても、建物のはじからはじまで全て使えるわけではありません。（同一の商品のみを大量に保管するのなら別ですが）荷さばきスペースや通路、場合によってはフォークリフト等の作業スペースも必要です。保管に必要な面積が50坪でも少量多品種でラックや棚を作ったりするとその倍くらいの面積が必要かも知れません。建物付帯敷地も搬出入にくる車は2t車なのか4t車なのか、場合によっては40feetコンテナが来るのかによっても考え方がちがってきます。もう一つ北海道は冬、雪が降ります。（あたり前かも知れませんが）この雪（除雪や排雪）意外とポイントになります。敷地の中に積んでおいて、お金を払って排雪場まで運びます。ほとんどは専門業者にシーズンいくら、というような契約をします。（12月から3月までの4ヶ月が一般的）冬の間、建物付帯敷地は夏にくらべ50～70％くらいしか使えない場合もあります。

03　希望するエリア、地区

希望するエリアや地区はどこですか？

考える要素は沢山あるでしょう。

• 通勤に便利なこと
• 取引先に近いこと
• 高速道路の出入口に近いこと

考えることは必要ですが、05　行う事業に対する許認可でもふれるとおり仕事の内容によっては、この地区でなければできないものも多いはずです。

04　必要な設備や条件

建物にどんな条件や設備が必要ですか？ 倉庫なら高積みしたいので高さが6mは必要だとか、長尺物があるのでシャッター幅は4m以上なければ入らないとか…。工場なら機械設備設定のために動力が必要とか、天井クレーンがないと仕事にならないとか…。物件を検討する上で考えることもまた沢山あります。1つの見方として、もしかするとここが一番重要なことかも知れません。場合によっては床荷重（㎡あたりどれくらいの重さに耐えられるか）なども考える必要があります。

05　行う事業に対する許認可や届出

業務を行う上で届出ることや、許可・認可を受ける必要はありませんか？ 物件を決め、賃貸借契約を結んだのはいいのだけれど、市役所や保健所に申請しに行ったら「そこではこの仕事は出来ません」なんていうことは、実はあり得るのです。たとえば食品加工場は一定の面積以上であれば「用途地域の制限」がされています。運送業の申請をするためには、登記されている「打合せ」が問題点になってしまいます。「危険物」を保管するためには「建物の構造」が指定されます。面積や立地エリア、設備や条件がクリアされていても申請すべきものがあって、許可や認可、届出が必要であればこの業務ができる「場所」をさがし直さなければならないのです。業務を行うには、どこに確認をして、如何様な条件をクリアしなければならないのか確認する必要があります。

06　移転時期

移転を考えている時期はいつごろですか？ 条件の合う物件がすぐ見つかっても、現在賃借している物件の解約の問題があります。通常解約の予告期間がありますので、すぐに移転してしまうと賃料を二重に支払いしなければならない事もあります。準備期間等含め計画してみましょう。

07　物件の選定

ここまで来て初めて条件を満たす物件をさがすことが始まります。

例）倉庫の場合

①問題点

• 荷物が増え、せまくなってきた。
• 敷地がせまく、荷物増加にともない大型車が来るようになって、いっそう使いづらくなった。
• 人も増え、事務所もせまい。
• 本社では運送事業者の申請（青ナンバー登録）も視野に入れる旨言われている。
• 青ナンバー取得になれば、自社で整備も行うかも知れない。

②必要な面積

• 倉庫（工場）としてスペースは何坪で、事務所のスペースは何坪必要。
• 建物の他に敷地は何坪必要。

③希望するエリア地区

• 広い範囲の仕事になるので高速道路に対し便利な所。
• 通勤は全員車なので特にこだわらない。

④必要な設備や条件

• 品物は高積み（パレット使用）なので高さは○mは必要。
• フォークリフトを使う。

⑤事業に必要な届出等

• 青ナンバーの申請をするので、地目が「畑」「田」は不可。また休憩室となるスペースも必要。
• 自社整備となれば用途地域は準工業、工業、工専が必要。

⑥移転時期

• 現在賃借している建物の契約書で解約予告時期・契約条項の確認。